Mietrecht A-Z: I wie Insolvenz des Vermieters

Ist der Vermieter insolvent, so ist das eine unsichere Situation für den Mieter. Für viele stellen sich zumeist die Fragen, ob der Mietvertrag dann überhaupt noch gültig ist und ob man die eingezahlte Kaution wieder zurückbekommen wird. Dazu steht die Antwort in der Insolvenzordnung § 108 Abs. 1 Satz 1. Darin heißt es: „Miet- und Pachtverhältnisse des Schuldners über unbewegliche Gegenstände oder Räume sowie Dienstverhältnisse des Schuldners bestehen mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort.

Die rechtliche Position des Vermieters wird daher immer vom Insolvenzverwalter übernommen. Das bedeutet, sofern weder Mietschulden noch andere Gründe vorliegen, die eine Kündigung rechtfertigen, bleibt der Mietvertrag bestehen. Die Miete geht dann allerdings nicht mehr an den Vermieter, sondern an den Insolvenzverwalter.

Etwas anders sieht das aus, wenn der Insolvenzverwalter die Immobilie veräußert. Der neue Eigentümer hat dann die Möglichkeit, innerhalb einer gewissen Frist eine Kündigung auszusprechen. Er muss dann aber ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Vertrages nachweisen, wenn er weiterhin vermieten wird. Erst wenn die Frist nach dem Verkauf verstrichen ist, ist entschieden, ob der Mietvertrag bestehen bleibt.

Bleibt die Frage nach der hinterlegten Kaution. Wenn der Vermieter sich an die gesetzlichen Vorgaben gehalten hat und die Mietkaution auf einem Treuhandkonto, getrennt vom eigenen Vermögen, angelegt hat, dann hat der Mieter die Möglichkeit, die komplette Summe zurückzuverlangen.
Wenn der Vermieter diese Regelung missachtet hat, dann ist der Mieter ein weiterer Insolvenzgläubiger in einer langen Liste. Ganz ähnlich ist es mit etwaigen Nebenkostenguthaben. Sofern diese Vorhanden sind, müssen sich die Mieter zur Forderungstabelle anmelden. Da in den meisten Fällen die Insolvenzmasse nicht reicht, um allen Gläubigern die volle Schuldensumme zurückzuzahlen, wird auch der Mieter nur einen kleinen Teil oder nichts von der Kaution zurückbekommen.

Deswegen ist es von vornherein ratsam, zu prüfen, ob der Vermieter die Kaution rechtskonform anlegt. Weigert sich der Vermieter, einen Nachweis zu bringen, hat der Mieter das Recht, Miete in Höhe der Kaution einzubehalten.