Welche Flächen zählen zum Wohnraum?

Wenn es zum Streit über abweichende Angaben zur Wohnraumgröße kommt, ist entscheidend, welche Flächen wirklich dazu zählen. Auch bei großen Abweichungen zu der Quadratmeterzahl im Vertrag muss erst sichergestellt werden, wie gemessen wurde. Mietverträge, die nach 2004 unterschrieben wurden, unterliegen der „Wohnflächenverordnung“ (BGH Az. VIII ZR 231/06). Bei älteren Verträgen sind nach wie vor die Paragrafen 42 bis 44 der 2. Berechnungsverordnung gültig. Beide Berechnungsmethoden haben eine Gemeinsamkeit: Manche Bodenquadratmeter zählen nicht zu 100%.

Sowohl im alten, als auch im neuen Vertrag gibt es eine besondere Regelung für Dachschrägen. Bei einer Deckenhöhe von mindestens 2,0m zählt die Grundfläche voll. Bei einer Höhe von 1,0m bis 2,0m darf lediglich die Hälfte berechnet werden. Ist die Decke weniger als 1m hoch, so darf die Fläche gar nicht berechnet werden.

Anders ist dies bei Balkonen, Terrassen und Co. Im alten Vertrag darf der Vermieter diese zur Hälfte als Wohnfläche berechnen, wenn sie überdacht sind und an die Wohnung angrenzen. Im neuen Vertrag sind nur noch 25% vorgesehen. Ausnahme: Dieser Bereich hat einen überragenden Nutzwert. Dann dürfen 50% berechnet werden. In welchem Fall es sich aber um einen überragenden Nutzwert handelt, ist nicht klar.

Zur Grundfläche gehören niemals Keller, Waschküchen, Garten, Garage, Heizungsraum, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Auffahrt und Treppenhäuser in Mehrparteienhäusern. Hat man innerhalb einer Wohnung oder in einem Einparteienhaus eine Treppe, dann zählt die Grundfläche nur, wenn weniger als drei Steigungen vorhanden sind.

Es sind generell aber auch Spezialvereinbarungen möglich. Im Mietvertrag kann eine andere Berechnungsmethode vereinbart werden. In dem Fall darf der Mieter dann nicht die Miete kürzen, wenn laut Standardmethode Abweichungen vorhanden sind.