In einem üblichen Formular-Mietvertrag darf die Dauer des Kündigungsausschlusses maximal vier Jahre betragen. So Urteilte der Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 86/10) zugunsten der Mieter.
Der BGH zog damit eine Grenze, die einen überschaubaren Zeitraum festlegt, der für Mieter gerecht und erträglich ist. Die Frist von Vier Jahren beginnt am Tag des Vertragsabschlusses und endet mit der eventuellen Beendigung der Vertragsbindung.
Im verhandelten Fall ging es um ein Mietverhältnis, bei dem ein wechselseitiger Kündigungsausschluss von vier Jahren vereinbart wurde. Erst nach Ablauf dieser Frist sollte eine Kündigung des Mietverhältnisses mit Einhaltung einer Kündigungsfrist möglich sein. Der BGH Urteilte, dass diese Überschreitung der vier Jahre bei einem formularmäßigen Kündigungsverzicht unzulässig ist. Der Mieter würde auf diese Weise unangemessen benachteiligt werden und dessen Dispositionsfreiheit wäre unzumutbar beschränkt.
Der BGH regelt nun mit eindeutigen Vorgaben, welche Bedingungen erfüllt sein müssen, damit solche vertraglichen Festlegungen rechtens sind. So komme es bei der Festlegung der vierjährigen Befristung auf das Datum des Vertragsabschlusses an und nicht etwa auf den Einzugstermin oder einen anderen vom Vermieter festgelegten Termin. Zudem müsse es möglich sein, nach Ablauf der Vierjahresfrist das Mietverhältnis zu kündigen, ohne eine weitere dreimonatige Kündigungsfrist aufzurechnen.
Befürwortet wird dieses Urteil vom Deutschen Mieterbund. Bislang stellte der Kündigungsausschluss eine wahre Mieterfalle dar. Hunderttausende von Mietern fielen auf diesen Trick herein, indem sie einen unbefristeten Mietvertrag unterschrieben. Dennoch konnte das Mietverhältnis über viele Jahre hinweg nicht gekündigt werden. Ist nun die Vereinbarung zum Ausschluss der Kündigung unwirksam, so können laut Deutschem Mieterbund Mieter stets mit einer dreimonatigen gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen.